近三年火热发展后,品牌公寓发展的主要城市矩阵被突破,战火由一线开始蔓延至二线城市。
笔者曾在《二线城市公寓市场“热启动”》中提出,符合长租市场发展的城市以下四个共同点:流动人口多；房价较高；空置房较多；长租公寓尚未饱和。
今天将从上述四个角度,探究青岛城市长租公寓市场的发展机会。
2017年中国城市综合竞争力排行榜中,青岛排名17,仅次于郑州,高于杭州、厦门；2017年中国城市可持续竞争力排行榜中,青岛排名11,仅次于成都,高于苏州、重庆等。
山东是典型的“大省份小省会”,济南和青岛就是山东东西两都,如果单从经济发展考虑,青岛比省会城市更胜一筹,青岛也是渤海湾经济圈最为重要的区域中心城市。
曾经缔造“品牌之都”、“青岛印象”的青岛在利用上合峰会带来的城市影响力,抓住新旧动能转换的契机升级现有产业,在这轮城市升级与发展中将上升一个大台阶。
①流动人口:省内最强流入城市
青岛相对全国重点城市吸引力一般,但对山东省内人口吸引力极大。山东为人口大省,省内居民多安土重迁,选择留在本省的比例较高,所以流动人口仍以山东省内流动为主,占比为83.1%。从流动范围的城市分布看,流动人口分布在青岛市最多,占据29.5%。
据统计,2017年青岛市常住总人口929.05万人,比2016年增加8.65万人,增长0.94%；其中,流动人口为227.63万人。如果按67%的流动人口选择长期租房,约有152万人次,再按20%—30%的比例计算,将有30.4万—45.6万人是长租公寓的潜在客群。
青岛自身也有作为北方城市的观念固守与局限,比如在如今二线城市“抢人大战”中,青岛落户新规出台晚且具体政策差强人意,不比成都、西安等,更别提杭州,属于第三阵营。
② 青岛房价:华北第三城
青岛7月二手房均价 20437 元/m²(数据来源:安居客)
天津7月二手房均价 21777 元/m²(数据来源:安居客)
大连7月二手房均价11268 元/m²(数据来源:安居客)
济南7月二手房均价 16509 元/m²(数据来源:安居客)
从7月份数据来看,华北地区青岛房价仅次于北京、天津,位列第三,倒是与“华北第三城”的称号相符,高于济南及大连。即使放到整个全国市场,青岛房价也位居前列。
政策环境方面,青岛房地产调控齐全但力度一般,监管持续深化。租金上看,青岛租金水平能达到3000元左右,也预示着长租公寓市场在青岛存在发展空间。乐乎公寓创始人罗意在接受《地产资管网》采访时表示:“长租公寓的客单价达到3000元,才有盈利的空间,才是一门可长期经营的生意。”
③空置房:待改造存量资源丰富
二线城市中,东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%,远远超过其他二线城市,青岛的空置率也处于较高位置。
大部分长租公寓的房源,正是基于对存量物业的改造,空置房的指标其实考量的是品牌公寓在项目物业获取上的难易度。另外,结合青岛市城镇化发展步调,老旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房源等,也可作为长租公寓的改造房源。
在土地政策上,2018年,青岛五区各推出一宗市政配套设施完善、周边交通便利的租赁住房建设用地,用于租赁住房建设,大力发展住房租赁市场。
④尚未饱和的长租公寓市场
青岛长租公寓的格局,目前仍以本土公寓为主,其中最大的品牌公寓“一站快租”,成立于2012年,一直以来专注于托管式房屋包租管理和公寓运营,现设市北区、崂山区、李沧区三个分部,入住率高达96%,但并未形成一家独秀的状态。
放眼青岛,规模较大的公寓品牌有14家左右,现有房屋规模2万余间,其中最大的长租公寓品牌是本土的“一站快租”,房屋数量3000多间。
明显,现在青岛长租公寓的规模很难满足未来租住需求。
对于同样千万人口量级的郑州,据不完全统计,郑州长租公寓企业数发展到了近百家,房屋规模约10余万间。和郑州的“10万级”长租公寓相比,未列入试点城市的青岛,在公寓规模发展上相对缓慢。但随着2017年,万科泊寓、世联红璞等全国长租公寓一线品牌相继进入,青岛公寓市场迎来一波发展小高潮。
如何抓住这轮机遇?一二线城市长租公寓操作路径有何差异化?睿和智库将于7月21日在青岛举办睿和沙龙第三期,与您探讨青岛公寓市场。
沙龙预告
主题:
激活青岛公寓市场----政策解读 · 市场分析 · 操作路径
时间:2018年7月21日 13:30---17:00
地点:青岛亚马逊联合创新中心5楼会议室
拟邀嘉宾
特邀政府、专家解读公寓政策及市场
张爱华 旭辉·领寓国际CEO
王俊英 龙湖冠寓总经理
姚国臣 远洋邦舍副总经理
罗 意 乐乎公寓创始人
张森华 多彩投创始人
张 磊 御风基金合伙人
耿泽军 铂涛集团发展事业部开发总监
王玺龙 熊猫公寓创始人
汪 林 橡树悦庭创始人、总经理
王 平 海尔园区公寓项目负责人
绿城
海信地产
世联红璞
厚业集团
中融新大
协信集团
悦家公寓
海尔公寓
悦商科技
众安公寓
瀚华金融
旷视科技
青投集团
中子星
中微资本
裕龙集团
人人房
沙龙议题
1、解读青岛城市更新、住宅租赁市场政策
2、分享青岛、济南公寓市场现状,展望前景
3、探讨一二线城市长租公寓差异,寻找势能转换路径
合作需知
睿和智库——7月青岛长租公寓产业沙龙力邀开发商、地产代理商、互联网、酒店集团、资本方等企业代表和业界专家学者以及媒体,预计可吸引公寓创始人、业主、投资人、主流媒体等80-100位行业精英参与。
现诚邀公寓产业链相关从业人士携手参与,共赢风口！
